Quito. 10 feb 2001. El alto costo que implica tener un techo propio ha
desacelerado esta actividad. Existen incentivos y otros planes de
financiamiento, pero los ingresos familiares son insuficientes. Los
alquileres también subirían.
El futuro del sector de la construcción es aún impredecible. Esta
actividad económica, en términos del Producto Interno Bruto (PIB), tuvo
una drástica caída del 8% en 1999. Sin embargo, en el 2000 se dio una
sorpresiva recuperación al crecer en 4.2%.
¿Significa esto que se prevén mejores días para este sector?
Lamentablemente, la tendencia es muy inestable y su desempeño varía de
acuerdo a factores críticos: escaso financiamiento, tasas de interés
elevadas, inflación y bajo poder adquisitivo.
Según indica Ricardo Palau, ex presidente de la Cámara de la Construcción
de Guayaquil, en la revista de esa institución, "la demanda prácticamente
desapareció en ciertos sectores, como el inmobiliario, que depende de la
confianza que tal demanda tiene en el país y en el sistema económico que
lo rige... mientras tanto, la empresa tiene que afrontar altos costos
fijos, sin la contrapartida de los ingresos correspondientes..."
Los precios de los materiales de construcción y otros insumos continúan
subiendo, mientras que la mano de obra calificada es cada vez más escasa
debido a que los maestros albañiles con amplia experiencia emigran a
Europa. Esto causa que los jornales que el constructor tiene que pagar a
los obreros disponibles tengan que subir.
Escaso financiamiento
En la actualidad, son pocas las entidades que dan préstamos para la
compra de viviendas.
En 1998 los bancos, sociedades financieras, mutualistas y cooperativas
del país otorgaron cerca de 160 millones de dólares en créditos
hipotecarios. En 1999, ese rubro disminuyó a 75 millones. En el 2000 se
calcula que fueron 100 millones, cifra no oficial.
Para Gustavo Mayorga, experto de la Dirección de Supervisión y Control de
la Superintendencia de Bancos, en la práctica son pocas las entidades
financieras que otorgan préstamos hipotecarios, cuando legalmente todas
lo deberían hacer. Añade que antes los bancos se dividían por secciones
(comercial, ahorro, hipotecaria), pero "hoy en día se han juntado todas y
simplemente forman parte de una clasificación contable".
Angela González, funcionaria de la urbanizadora Thalía Victoria, menciona
que en 1999 las ventas bajaron en un 80%, llegándose a vender una casa
cada mes, a causa de la ausencia de financiamiento.
Las mutualistas han desempeñado un papel muy activo. Mantienen una
cartera de créditos hipotecarios estable y sostenida. En enero del 2000,
los préstamos llegaban a 25 millones de dólares y para finales del
período a 31,7 millones. Las familias de estratos económicos medios han
sido las más favorecidas.
En su mayoría, las construcciones están autofinanciadas. El crecimiento
señalado puede atribuirse a dos factores: las remesas de los ecuatorianos
residentes en el exterior, que se habrían canalizado hacia el comercio y
la vivienda y el que los certificados de depósitos reprogramados
encontraron un destino más útil y seguro.
El potencial comprador encuentra otra alternativa. Algunos constructores
conceden créditos directos, pero el plazo para pagar la vivienda es muy
corto, generalmente hasta dos años.
Las más favorecidas son aquellas familias de estratos medios altos y
altos, que son las únicas que disponen de liquidez suficiente.
Indicadores y actividad
La consultora Multiplica indica que el 60% de las viviendas se venden a
crédito y el 40% son pagadas al contado. Del 60%, la mitad son créditos
bancarios y la otra pertenece a proyectos financiados por el constructor.
Un indicador más eficaz para determinar el potencial de crecimiento de
esta actividad es la inversión realizada en el sector.
Los aportes de capital fresco durante el 2000 realizados por empresas
domésticas en esta rama fueron de apenas 2,4 millones de dólares,
mientras que se constituyeron nuevas compañías por un monto de 1,07
millones.
La inversión extranjera también muestra niveles bajos. Mientras que en
1999 se constituyeron cuatro compañías por un monto de 4,785 dólares, en
el 2000 apenas hubo dos que representaron 1,479 dólares.
En cuanto a los aportes de capital, en 1999 registraron 68,634 dólares y
en el siguiente año bajó a 1,305 dólares.
Con todo este panorama, el futuro para el 2001 es incierto. Todo
dependerá de una estabilidad financiera y macroeconómica.
Alquileres
Hugo Sánchez, corredor independiente, manifiesta que los alquileres han
bajado entre el 50 y 60% con la dolarización, pero en este año podrían
elevarse en un 30%.
"La ley estipula un incremento del 10% del contrato de arrendamiento
renovable al año, sin embargo esto es ignorado muchas veces por el
inquilino, que se sujeta a las imposiciones del arrendatario y prefiere
pagar los precios que el dueño de la propiedad quiera. Muchos corredores
de bienes contribuyen a desajustar este mercado al no realizar los
avalúos correctos de las propiedades y al cobrar un porcentaje diferente
al estipulado por la ley, situación que, lamentablemente, no se puede
manejar o regular debido a intereses creados", argumenta.
Sánchez agrega que las zonas más caras son las urbanizaciones de la vía a
Samborondón, con alquileres que llegan a 1,000 dólares mensuales.
Otras zonas preferidas son Kennedy Norte y Lomas de Urdesa, donde se
arrienda entre 250 a 300 dólares un departamento de tres habitaciones.
La Alborada es un área atractiva, con rentas entre los 120 y 150 dólares.
cámara de la construcción Pablo Baquerizo Nazur
"Reactivar cédulas hipotecarias"
No se puede hablar de expectativas en cuanto a la construcción, porque es
una necesidad que debe formar parte del programa de Gobierno y la crisis
que vivimos presenta el cuadro menos apropiado, pues se requiere de
largos plazos para recuperarse.
Así opina Pablo Baquerizo, representante de la Cámara de la Construcción
y para quien la importancia de esta actividad radica en que "es la que
más empleos produce a la gente de menos preparación".
Señala que hay que reducir el déficit habitacional, el que se calcula en
unas 50.000 viviendas al año. A esto tenemos que añadir el deterioro de
las casas, por lo que necesitaríamos 100.000 más.
"Existen dos actitudes: la pasiva, es decir, esperar a que se den
propuestas y ver qué se hace, y la activa, que implica proponer
opciones".
Entre las últimas está la reactivación de la cédulas hipotecarias, dice.
Hubo una época en que el 85% de viviendas se generaba con su uso. Incluso
se pueden negociar internacionalmente, aunque no al principio, porque se
necesita tener una mejor imagen como país.
Por otro lado, permite una reactivación inmediata, complementándose con
otras fuentes de financiamiento.
Hay más cambios que se pueden hacer. Por ejemplo, que se simplifiquen los
procesos y los trámites en los municipios, "porque si me demoro menos
pago antes". También la sustitución de impuestos ayudaría, porque el 25%
del valor de una casa lo representa el pago de los tributos.
El Municipio gana por la infraestructura urbana, impuestos, plusvalía e
incrementa el ingreso sin gastar. El 40% de las viviendas son producto de
invasión y no pagan impuestos y eso perjudica a los que sí pagamos.
"USD 50 millones para vivienda"
Rubén Chalela
La industria de la construcción es sensible a los problemas políticos que
trae la inestabilidad económica, porque inmediatamente se cierran los
créditos en los bancos "y sin préstamos a largo plazo, no hay vivienda".
Con la dolarización y el plan ABC: ahorro, bono y crédito del Ministerio
de Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi) nacen nuevas esperanzas para los
constructores.
Señala que el problema mayor de estos y de los compradores de bienes
raíces era la continua devaluación de la moneda, pero con la
dolarización, los bancos, al igual que todos, se ven beneficiados con los
créditos.
Esa es la expectativa de Rubén Chalela, constructor y promotor de
viviendas. Asegura que para incentivar al sector se debe convencer al
Gobierno, en particular al ministro de Finanzas y al frente económico, de
que una de las herramientas que tiene a mano para reactivar la economía
del país es por medio de la construcción.
"Esto trae como consecuencia una mayor demanda de mano de obra,
disminuyendo así la tasa de desempleo".
"Sin embargo, este sector no recibe toda la atención que merece de las
autoridades centrales que por lo menos deberían asignar 50 millones de
dólares del presupuesto del Estado para proveer viviendas", afirma.
Así se pueden satisfacer las necesidades de la mayoría de los
ecuatorianos que no tienen acceso a ellas. Destaca que la construcción de
viviendas debe ser financiada por el ahorro interno que se genera en el
país y no con préstamos externos.
"Por esta razón, es importante fomentar el ahorro para financiar la
compra de casas, terrenos, obras de infraestructura y los servicios
básicos que esta actividad implica".
Mayor demanda
En la capital los costos son menores que en Guayaquil hasta en un 30% en
mano de obra, materiales y otros insumos.
Hay un dato curioso. Existen más fuentes y oportunidades de
financiamiento en Quito que en Guayaquil, posiblemente debido a que en la
capital hay más cooperativas y mutualistas.
En las constructoras y empresas dedicadas a los bienes raíces de Quito
existe mucho optimismo para el futuro mediato de esta actividad. Esperan
un auge para este año, mientras que en Guayaquil manifiestan una honda
preocupación.
En la capital se observan mayores construcciones comerciales y aquellas
residenciales pertenecen a familias de ingresos medios y bajos, que se
ubican en sectores como el valle de los Chillos y Carcelén.
En Guayaquil, en cambio, la demanda proviene de estratos económicos
altos, concentrándose en áreas como las vías a Samborondón y a la Costa.
Las más populares están en la Alborada, Sauces, Samanes y Bastión.
En Cuenca, la construcción es más generalizada y abarca los estratos
medios en su mayoría. Una explicación lógica se refiere a los emigrantes,
quienes en gran parte son de esta región.
La estructura de costos directos para las ciudades bajo análisis presenta
acentuadas diferencias que contribuyen a que la actividad constructora se
desempeñe mejor en una localidad que en otras. Por ejemplo, en Quito la
mano de obra representa un 30% del costo total, en Guayaquil se calcula
en 35 a 38% y menor en Cuenca. Materiales como el hierro y la madera
también presentan variaciones substanciales.
Obtener un préstamo es una dura tarea
Solicitar créditos para construir se convierte en un martirio, según
manifiestan algunos interesados.
Uno de los principales obstáculos es que, por regla general, el comprador
debería tener ingresos tres veces superior al valor del pago mensual de
préstamo. Es decir, que si el monto a pagar cada mes es de 700 dólares,
por ejemplo, los ingresos familiares mensuales deben ser de por lo menos
2,100 dólares.
En una economía en crisis y con un poder adquisitivo mermado por la
inflación, este es un requisito que difícilmente se puede cumplir.
Las cooperativas de ahorro son menos estrictas en este aspecto, debido a
que las viviendas que financian son de precios moderados. Además,
gestionan el 70% a una tasa de interés entre 16.75 y 18%, a plazos de uno
a quince años.
La banca, en cambio, generalmente mantiene plazos de 10 a 12 años para
los proyectos propios, mientras que para el resto tiene un máximo de 7 a
10 años.
El Banco del Pichincha da créditos hipotecarios, pero por medio de una
filial, al 16% en un período de 20 años. El Banco de Guayaquil no los
está concediendo, mientras que Filanbanco los da sobre firma y con un
garante.
Los bancos de Loja, Solidario, Rumiñahui y cooperativas de la región
interandina participan en el sistema de incentivos que promueve el Banco
Ecuatoriano de la Vivienda.
Altos costos detienen la actividad constructora
Por muy sencillas que sean, las viviendas no dejan de ser costosas.
De acuerdo con los costos unitarios registrados hasta el 15 de octubre
del 2000, el presupuesto de una vivienda del tipo y con las
especificaciones básicas, sin incluir honorarios profesionales, bordea la
suma de 18,145.88 dólares, desglosada en:
Area de terreno: 135 m2
Area de construcción: 70 m2
Instalación de obras: 358.93 dólares.
Obras de seguridad: USD 129.15
Excavación y relleno: USD 559.9
Estructuras en general: USD 3,483.3
Muros: USD 175.38
Contrapisos: USD 301.69
Sobrepisos: USD 1,060.23
Paredes: USD 1,315.08
Enlucidos: USD 1,446.9
Revestimiento de paredes: USD 264.37
Pinturas: USD 933.17
Tumbados: USD 520.88
Cubiertas: USD 730.17
Instalaciones eléctricas: USD 1,561.64
Instalaciones sanitarias: USD 2,033.1
Puertas y ventanas: USD 2,341.68
Cerraduras: USD 157.86
Varios: USD 772.22
Total: USD 18,145.65
El índice de metro cuadrado de construcción llega a 259.22 dólares.
A estos valores unitarios hay que agregarles un 30%, que es el aumento
promedio en los materiales e insumos.
Planes populares al alcance de todos
Las alternativas para las personas de recursos medios también existen,
aunque para ello debe hacerse un poco de sacrificio.
Una de las variantes no muy costosa puede darse en la Urbanización
Génesis, localizada en el kilómetro 6 de la vía Durán Boliche.
En un terreno de 90 m2, las casas de una planta tienen 60 m2 de
construcción. Poseen 3 dormitorios, un baño, sala, comedor y cocina. La
cubierta es de eternit.
El precio de venta es de 12,000 dólares. No hay bono que financie esta
adquisición, pero se puede aplicar al plan que ofrece el Banco
Ecuatoriano de la Vivienda (BEV).
La entrada es del 30% del monto, es decir 3,600 dólares y el saldo a
financiar de 8,400 dólares, con un plazo hasta 15 años. Las cuotas llegan
a los USD 356 mensuales.
Otra opción para este nivel es el conjunto Bella María, con casas de 72
m2 y terreno de 140 m2. Tienen las mismas especificaciones que las
anteriores y un valor de 24,000 dólares. Hay un bono de la Cámara de
Comercio de Guayaquil por 5,000 dólares. El saldo se financia a 15 años y
cuotas de 188 dólares.
Este programa está destinado a las familias de estratos económicos
medios, si se toma en consideración el nivel de ingresos necesario.
Plan ABC del Miduvi
El programa "Ahorro, bono y crédito" (ABC) que promueve el Ministerio de
Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi) es un medio para obtener un techo
modesto, pero decente y al alcance de todos.
Entre los requisitos que se deben satisfacer están que los ingresos
mensuales de los solicitantes no superen los 360 dólares y el costo de la
casa o departamento no debe exceder los 8,000 dólares.
Para participar del plan, el candidato debe tener 600 dólares en ahorros
en una institución financiera calificada. El Estado, a través del Miduvi,
"regala" un bono por el equivalente de 1,800 dólares y la entidad (banco,
mutualista o cooperativa) concede un préstamo de 3,600 dólares.
Un ejemplo de estas viviendas es el condominio Fortaleza, en la ciudad de
Guayaquil, con villas de 36 m2 y en terrenos de 72 m2. Constan de dos
dormitorios, sala, comedor, cocina, un baño y patio posterior.
Las paredes son de bloque revocado y blanqueado, tumbado resanado,
puertas metálicas, interiores de madera, ventanas de hierro y vidrio e
incluyen el servicio de alcantarillado. La estructura es de hormigón
armado y lista para un segundo piso.
Para estratos medios y medios altos
Aunque no tan baratas para las actuales circunstancias y entorno
económico que se vive en el país, el mercado también presenta
oportunidades para las familias con ingresos de 800 a 900 dólares
mensuales.
Casa Nuestra es un ejemplo. Viviendas de una planta, tres dormitorios,
dos baños, sala, comedor y cocina con acabados, ubicadas en terrenos de
144.5 m2, con 75 m2 de construcción, se cotizan en 31,500 dólares. Entre
otros conjuntos habitacionales para estos estratos se encuentran Samanes
5 y 7, Urdenor, Paraíso, ciudadelas Vernaza, Kennedy Vieja y Albatros.
El financiamiento es a 20 años, con el 12% de entrada y cuotas mensuales
de 290 dólares. El ingreso requerido es de 600 dólares.
Para los niveles medios altos, generalmente las zonas más apetecidas son
Kennedy Norte y Lomas de Urdesa, Los Ceibos y vía a la Costa, donde es
posible encontrar departamentos de tres dormitorios y de lujo por 60,000
dólares.
Sin embargo, los ingresos familiares requeridos están entre los 1,500 a
2,000 dólares mensuales, cantidad que no es muy común en la escala de
sueldos y salarios. La cuota mensual varía de los 500 a 700 dólares, en
plazos de 15 a 20 años. (Texto tomado de El Expreso)
desacelerado esta actividad. Existen incentivos y otros planes de
financiamiento, pero los ingresos familiares son insuficientes. Los
alquileres también subirían.
El futuro del sector de la construcción es aún impredecible. Esta
actividad económica, en términos del Producto Interno Bruto (PIB), tuvo
una drástica caída del 8% en 1999. Sin embargo, en el 2000 se dio una
sorpresiva recuperación al crecer en 4.2%.
¿Significa esto que se prevén mejores días para este sector?
Lamentablemente, la tendencia es muy inestable y su desempeño varía de
acuerdo a factores críticos: escaso financiamiento, tasas de interés
elevadas, inflación y bajo poder adquisitivo.
Según indica Ricardo Palau, ex presidente de la Cámara de la Construcción
de Guayaquil, en la revista de esa institución, "la demanda prácticamente
desapareció en ciertos sectores, como el inmobiliario, que depende de la
confianza que tal demanda tiene en el país y en el sistema económico que
lo rige... mientras tanto, la empresa tiene que afrontar altos costos
fijos, sin la contrapartida de los ingresos correspondientes..."
Los precios de los materiales de construcción y otros insumos continúan
subiendo, mientras que la mano de obra calificada es cada vez más escasa
debido a que los maestros albañiles con amplia experiencia emigran a
Europa. Esto causa que los jornales que el constructor tiene que pagar a
los obreros disponibles tengan que subir.
Escaso financiamiento
En la actualidad, son pocas las entidades que dan préstamos para la
compra de viviendas.
En 1998 los bancos, sociedades financieras, mutualistas y cooperativas
del país otorgaron cerca de 160 millones de dólares en créditos
hipotecarios. En 1999, ese rubro disminuyó a 75 millones. En el 2000 se
calcula que fueron 100 millones, cifra no oficial.
Para Gustavo Mayorga, experto de la Dirección de Supervisión y Control de
la Superintendencia de Bancos, en la práctica son pocas las entidades
financieras que otorgan préstamos hipotecarios, cuando legalmente todas
lo deberían hacer. Añade que antes los bancos se dividían por secciones
(comercial, ahorro, hipotecaria), pero "hoy en día se han juntado todas y
simplemente forman parte de una clasificación contable".
Angela González, funcionaria de la urbanizadora Thalía Victoria, menciona
que en 1999 las ventas bajaron en un 80%, llegándose a vender una casa
cada mes, a causa de la ausencia de financiamiento.
Las mutualistas han desempeñado un papel muy activo. Mantienen una
cartera de créditos hipotecarios estable y sostenida. En enero del 2000,
los préstamos llegaban a 25 millones de dólares y para finales del
período a 31,7 millones. Las familias de estratos económicos medios han
sido las más favorecidas.
En su mayoría, las construcciones están autofinanciadas. El crecimiento
señalado puede atribuirse a dos factores: las remesas de los ecuatorianos
residentes en el exterior, que se habrían canalizado hacia el comercio y
la vivienda y el que los certificados de depósitos reprogramados
encontraron un destino más útil y seguro.
El potencial comprador encuentra otra alternativa. Algunos constructores
conceden créditos directos, pero el plazo para pagar la vivienda es muy
corto, generalmente hasta dos años.
Las más favorecidas son aquellas familias de estratos medios altos y
altos, que son las únicas que disponen de liquidez suficiente.
Indicadores y actividad
La consultora Multiplica indica que el 60% de las viviendas se venden a
crédito y el 40% son pagadas al contado. Del 60%, la mitad son créditos
bancarios y la otra pertenece a proyectos financiados por el constructor.
Un indicador más eficaz para determinar el potencial de crecimiento de
esta actividad es la inversión realizada en el sector.
Los aportes de capital fresco durante el 2000 realizados por empresas
domésticas en esta rama fueron de apenas 2,4 millones de dólares,
mientras que se constituyeron nuevas compañías por un monto de 1,07
millones.
La inversión extranjera también muestra niveles bajos. Mientras que en
1999 se constituyeron cuatro compañías por un monto de 4,785 dólares, en
el 2000 apenas hubo dos que representaron 1,479 dólares.
En cuanto a los aportes de capital, en 1999 registraron 68,634 dólares y
en el siguiente año bajó a 1,305 dólares.
Con todo este panorama, el futuro para el 2001 es incierto. Todo
dependerá de una estabilidad financiera y macroeconómica.
Alquileres
Hugo Sánchez, corredor independiente, manifiesta que los alquileres han
bajado entre el 50 y 60% con la dolarización, pero en este año podrían
elevarse en un 30%.
"La ley estipula un incremento del 10% del contrato de arrendamiento
renovable al año, sin embargo esto es ignorado muchas veces por el
inquilino, que se sujeta a las imposiciones del arrendatario y prefiere
pagar los precios que el dueño de la propiedad quiera. Muchos corredores
de bienes contribuyen a desajustar este mercado al no realizar los
avalúos correctos de las propiedades y al cobrar un porcentaje diferente
al estipulado por la ley, situación que, lamentablemente, no se puede
manejar o regular debido a intereses creados", argumenta.
Sánchez agrega que las zonas más caras son las urbanizaciones de la vía a
Samborondón, con alquileres que llegan a 1,000 dólares mensuales.
Otras zonas preferidas son Kennedy Norte y Lomas de Urdesa, donde se
arrienda entre 250 a 300 dólares un departamento de tres habitaciones.
La Alborada es un área atractiva, con rentas entre los 120 y 150 dólares.
cámara de la construcción Pablo Baquerizo Nazur
"Reactivar cédulas hipotecarias"
No se puede hablar de expectativas en cuanto a la construcción, porque es
una necesidad que debe formar parte del programa de Gobierno y la crisis
que vivimos presenta el cuadro menos apropiado, pues se requiere de
largos plazos para recuperarse.
Así opina Pablo Baquerizo, representante de la Cámara de la Construcción
y para quien la importancia de esta actividad radica en que "es la que
más empleos produce a la gente de menos preparación".
Señala que hay que reducir el déficit habitacional, el que se calcula en
unas 50.000 viviendas al año. A esto tenemos que añadir el deterioro de
las casas, por lo que necesitaríamos 100.000 más.
"Existen dos actitudes: la pasiva, es decir, esperar a que se den
propuestas y ver qué se hace, y la activa, que implica proponer
opciones".
Entre las últimas está la reactivación de la cédulas hipotecarias, dice.
Hubo una época en que el 85% de viviendas se generaba con su uso. Incluso
se pueden negociar internacionalmente, aunque no al principio, porque se
necesita tener una mejor imagen como país.
Por otro lado, permite una reactivación inmediata, complementándose con
otras fuentes de financiamiento.
Hay más cambios que se pueden hacer. Por ejemplo, que se simplifiquen los
procesos y los trámites en los municipios, "porque si me demoro menos
pago antes". También la sustitución de impuestos ayudaría, porque el 25%
del valor de una casa lo representa el pago de los tributos.
El Municipio gana por la infraestructura urbana, impuestos, plusvalía e
incrementa el ingreso sin gastar. El 40% de las viviendas son producto de
invasión y no pagan impuestos y eso perjudica a los que sí pagamos.
"USD 50 millones para vivienda"
Rubén Chalela
La industria de la construcción es sensible a los problemas políticos que
trae la inestabilidad económica, porque inmediatamente se cierran los
créditos en los bancos "y sin préstamos a largo plazo, no hay vivienda".
Con la dolarización y el plan ABC: ahorro, bono y crédito del Ministerio
de Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi) nacen nuevas esperanzas para los
constructores.
Señala que el problema mayor de estos y de los compradores de bienes
raíces era la continua devaluación de la moneda, pero con la
dolarización, los bancos, al igual que todos, se ven beneficiados con los
créditos.
Esa es la expectativa de Rubén Chalela, constructor y promotor de
viviendas. Asegura que para incentivar al sector se debe convencer al
Gobierno, en particular al ministro de Finanzas y al frente económico, de
que una de las herramientas que tiene a mano para reactivar la economía
del país es por medio de la construcción.
"Esto trae como consecuencia una mayor demanda de mano de obra,
disminuyendo así la tasa de desempleo".
"Sin embargo, este sector no recibe toda la atención que merece de las
autoridades centrales que por lo menos deberían asignar 50 millones de
dólares del presupuesto del Estado para proveer viviendas", afirma.
Así se pueden satisfacer las necesidades de la mayoría de los
ecuatorianos que no tienen acceso a ellas. Destaca que la construcción de
viviendas debe ser financiada por el ahorro interno que se genera en el
país y no con préstamos externos.
"Por esta razón, es importante fomentar el ahorro para financiar la
compra de casas, terrenos, obras de infraestructura y los servicios
básicos que esta actividad implica".
Mayor demanda
En la capital los costos son menores que en Guayaquil hasta en un 30% en
mano de obra, materiales y otros insumos.
Hay un dato curioso. Existen más fuentes y oportunidades de
financiamiento en Quito que en Guayaquil, posiblemente debido a que en la
capital hay más cooperativas y mutualistas.
En las constructoras y empresas dedicadas a los bienes raíces de Quito
existe mucho optimismo para el futuro mediato de esta actividad. Esperan
un auge para este año, mientras que en Guayaquil manifiestan una honda
preocupación.
En la capital se observan mayores construcciones comerciales y aquellas
residenciales pertenecen a familias de ingresos medios y bajos, que se
ubican en sectores como el valle de los Chillos y Carcelén.
En Guayaquil, en cambio, la demanda proviene de estratos económicos
altos, concentrándose en áreas como las vías a Samborondón y a la Costa.
Las más populares están en la Alborada, Sauces, Samanes y Bastión.
En Cuenca, la construcción es más generalizada y abarca los estratos
medios en su mayoría. Una explicación lógica se refiere a los emigrantes,
quienes en gran parte son de esta región.
La estructura de costos directos para las ciudades bajo análisis presenta
acentuadas diferencias que contribuyen a que la actividad constructora se
desempeñe mejor en una localidad que en otras. Por ejemplo, en Quito la
mano de obra representa un 30% del costo total, en Guayaquil se calcula
en 35 a 38% y menor en Cuenca. Materiales como el hierro y la madera
también presentan variaciones substanciales.
Obtener un préstamo es una dura tarea
Solicitar créditos para construir se convierte en un martirio, según
manifiestan algunos interesados.
Uno de los principales obstáculos es que, por regla general, el comprador
debería tener ingresos tres veces superior al valor del pago mensual de
préstamo. Es decir, que si el monto a pagar cada mes es de 700 dólares,
por ejemplo, los ingresos familiares mensuales deben ser de por lo menos
2,100 dólares.
En una economía en crisis y con un poder adquisitivo mermado por la
inflación, este es un requisito que difícilmente se puede cumplir.
Las cooperativas de ahorro son menos estrictas en este aspecto, debido a
que las viviendas que financian son de precios moderados. Además,
gestionan el 70% a una tasa de interés entre 16.75 y 18%, a plazos de uno
a quince años.
La banca, en cambio, generalmente mantiene plazos de 10 a 12 años para
los proyectos propios, mientras que para el resto tiene un máximo de 7 a
10 años.
El Banco del Pichincha da créditos hipotecarios, pero por medio de una
filial, al 16% en un período de 20 años. El Banco de Guayaquil no los
está concediendo, mientras que Filanbanco los da sobre firma y con un
garante.
Los bancos de Loja, Solidario, Rumiñahui y cooperativas de la región
interandina participan en el sistema de incentivos que promueve el Banco
Ecuatoriano de la Vivienda.
Altos costos detienen la actividad constructora
Por muy sencillas que sean, las viviendas no dejan de ser costosas.
De acuerdo con los costos unitarios registrados hasta el 15 de octubre
del 2000, el presupuesto de una vivienda del tipo y con las
especificaciones básicas, sin incluir honorarios profesionales, bordea la
suma de 18,145.88 dólares, desglosada en:
Area de terreno: 135 m2
Area de construcción: 70 m2
Instalación de obras: 358.93 dólares.
Obras de seguridad: USD 129.15
Excavación y relleno: USD 559.9
Estructuras en general: USD 3,483.3
Muros: USD 175.38
Contrapisos: USD 301.69
Sobrepisos: USD 1,060.23
Paredes: USD 1,315.08
Enlucidos: USD 1,446.9
Revestimiento de paredes: USD 264.37
Pinturas: USD 933.17
Tumbados: USD 520.88
Cubiertas: USD 730.17
Instalaciones eléctricas: USD 1,561.64
Instalaciones sanitarias: USD 2,033.1
Puertas y ventanas: USD 2,341.68
Cerraduras: USD 157.86
Varios: USD 772.22
Total: USD 18,145.65
El índice de metro cuadrado de construcción llega a 259.22 dólares.
A estos valores unitarios hay que agregarles un 30%, que es el aumento
promedio en los materiales e insumos.
Planes populares al alcance de todos
Las alternativas para las personas de recursos medios también existen,
aunque para ello debe hacerse un poco de sacrificio.
Una de las variantes no muy costosa puede darse en la Urbanización
Génesis, localizada en el kilómetro 6 de la vía Durán Boliche.
En un terreno de 90 m2, las casas de una planta tienen 60 m2 de
construcción. Poseen 3 dormitorios, un baño, sala, comedor y cocina. La
cubierta es de eternit.
El precio de venta es de 12,000 dólares. No hay bono que financie esta
adquisición, pero se puede aplicar al plan que ofrece el Banco
Ecuatoriano de la Vivienda (BEV).
La entrada es del 30% del monto, es decir 3,600 dólares y el saldo a
financiar de 8,400 dólares, con un plazo hasta 15 años. Las cuotas llegan
a los USD 356 mensuales.
Otra opción para este nivel es el conjunto Bella María, con casas de 72
m2 y terreno de 140 m2. Tienen las mismas especificaciones que las
anteriores y un valor de 24,000 dólares. Hay un bono de la Cámara de
Comercio de Guayaquil por 5,000 dólares. El saldo se financia a 15 años y
cuotas de 188 dólares.
Este programa está destinado a las familias de estratos económicos
medios, si se toma en consideración el nivel de ingresos necesario.
Plan ABC del Miduvi
El programa "Ahorro, bono y crédito" (ABC) que promueve el Ministerio de
Desarrollo Urbano y Vivienda (Miduvi) es un medio para obtener un techo
modesto, pero decente y al alcance de todos.
Entre los requisitos que se deben satisfacer están que los ingresos
mensuales de los solicitantes no superen los 360 dólares y el costo de la
casa o departamento no debe exceder los 8,000 dólares.
Para participar del plan, el candidato debe tener 600 dólares en ahorros
en una institución financiera calificada. El Estado, a través del Miduvi,
"regala" un bono por el equivalente de 1,800 dólares y la entidad (banco,
mutualista o cooperativa) concede un préstamo de 3,600 dólares.
Un ejemplo de estas viviendas es el condominio Fortaleza, en la ciudad de
Guayaquil, con villas de 36 m2 y en terrenos de 72 m2. Constan de dos
dormitorios, sala, comedor, cocina, un baño y patio posterior.
Las paredes son de bloque revocado y blanqueado, tumbado resanado,
puertas metálicas, interiores de madera, ventanas de hierro y vidrio e
incluyen el servicio de alcantarillado. La estructura es de hormigón
armado y lista para un segundo piso.
Para estratos medios y medios altos
Aunque no tan baratas para las actuales circunstancias y entorno
económico que se vive en el país, el mercado también presenta
oportunidades para las familias con ingresos de 800 a 900 dólares
mensuales.
Casa Nuestra es un ejemplo. Viviendas de una planta, tres dormitorios,
dos baños, sala, comedor y cocina con acabados, ubicadas en terrenos de
144.5 m2, con 75 m2 de construcción, se cotizan en 31,500 dólares. Entre
otros conjuntos habitacionales para estos estratos se encuentran Samanes
5 y 7, Urdenor, Paraíso, ciudadelas Vernaza, Kennedy Vieja y Albatros.
El financiamiento es a 20 años, con el 12% de entrada y cuotas mensuales
de 290 dólares. El ingreso requerido es de 600 dólares.
Para los niveles medios altos, generalmente las zonas más apetecidas son
Kennedy Norte y Lomas de Urdesa, Los Ceibos y vía a la Costa, donde es
posible encontrar departamentos de tres dormitorios y de lujo por 60,000
dólares.
Sin embargo, los ingresos familiares requeridos están entre los 1,500 a
2,000 dólares mensuales, cantidad que no es muy común en la escala de
sueldos y salarios. La cuota mensual varía de los 500 a 700 dólares, en
plazos de 15 a 20 años. (Texto tomado de El Expreso)
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