Quito. 27 may. 97.- A la hora de buscar financiamiento
inmobiliario comercial y habitacional las alternativas que ofrece
el mercado son escasas, a lo que se suma que desde el más pequeño
hasta el más grande de los inversionistas debe resolver en qué
unidad de cuenta se endeuda y procurar el menor riesgo para su
operación.
Entre las opciones que el mercado de valores ofrece al cliente
para la obtención de recursos se encuentran las cédulas
hipotecarias, los bonos hipotecarios y la emisión de
obligaciones, mientras que el sistema financiero otorga los
créditos hipotecarios y comerciales (en sucres, dólares o Unidad
de Valor Constante), el leasing inmobiliario y la fiducia.
Cédulas hipotecarias
Una de las vías de financiamiento que provee al inversionista de
liquidez y exenciones tributarias es la cédula hipotecaria o
título de crédito al portador emitida a mediano y largo plazo y
que genera un interés fijo.
Los intereses que reporta este tipo de papel están exentos del
pago del impuesto único del 8% que grava a los rendimientos
financieros.
Otro mecanismo de financiamiento vinculado al anterior es el
crédito hipotecario que presenta dos clasificaciones: crédito
hipotecario con emisión de cédulas y sin emisión. Este medio de
financiación ha decrecido a consecuencia de la preferencia de la
inversión en renta fija.
La primera opción consiste en la emisión de un título negociable
en el mercado de valores para obtener liquidez (recursos).
El segundo mecanismo es simplemente la hipoteca común o préstamo
de largo plazo que, dado su vencimiento, libera el bien dado en
garantía o lo enajena, en caso de incumplimiento en el pago.
Las deudas hipotecarias pueden adquirirse en cualquier moneda ya
sean sucres, dólares o en Unidades de Valor Constante (UVC).
Los plazos alcanzan hasta los 15 años sin que exista un tiempo
mínimo de cancelación del crédito. Las tasas de interés se pactan
libremente entre la entidad financiera y el cliente, afirma Marco
López Narváez, representante de la casa de valores Previbursátil.
Crédito hipotecario
La preferencia para la inversión en títulos de renta fija ha
provocado un decrecimiento de los créditos hipotecarios para la
adquisición de viviendas.
De acuerdo a los balances de los bancos privados, se observa que
la cartera hipotecaria a partir de 1994 y 1995 alcanzó el 11,3%,
porcentaje que en 1997 se redujo al 7%.
El financiamiento de cartera hipotecaria a través de las unidades
de valor constante refleja una tendencia decreciente. En el caso
de los bancos privados, a partir de diciembre de 1994, los
créditos en Unidad de Valor Constante (UVC), representaron el
21,6% del total de préstamos hipotecarios, mientras que en
diciembre de 1995 y 1996 el financiamiento en UVC fue del 12% del
total de préstamos hipotecarios.
Deudas en dólares
De igual manera, la tendencia del inversionista debido a la
pérdida del poder adquisitivo del sucre es preferir el crédito
hipotecario en dólares. Este fenómeno, según explica Marco López
Narváez, se produce porque el inversionista busca refugiarse en
una moneda dura cuyo poder adquisitivo se mantenga.
La tendencia actualmente es adquirir un crédito hipotecario en
dólares, UVC o compartido, aseveró López Narváez.
Leasing
En la gama de medios para financiamiento se halla el leasing o
contrato de arrendamiento mercantil con opción a compra a través
del cual una entidad financiera concede un crédito específico
para la compra de un bien.
Marco López Velasco, Gerente de LeasingCorp, citó como ejemplo,
que si un ciudadano desea comprar un automóvil deberá acudir a
una sociedad financiera o banco de su preferencia y solicitar un
contrato de leasing. La entidad compra al concesionario X el
vehículo y luego lo da al usuario en arrendamiento mercantil por
un plazo determinado en el que deberá cancelar las cuotas siendo
la última la opción de compra.
La fiducia
Para resolver el financiamiento de corto plazo existe la figura
de la fiducia inmobiliaria, alternativa muy utilizada en el
sector de la construcción.
Cabe anotar que existen inversiones en fiducia cuyo rendimiento
son traspasados a terceros, aunque no es un mecanismo de largo
plazo que resuelve el problema de fondo de la vivienda, sostiene
López Velasco.
Emisión Obligaciones
Las personas jurídicas (empresas) tienen en la emisión de
obligaciones un medio eficaz para la obtención de flujos
financieros.
Las emisiones de obligaciones demandan a su vez dos tipos de
garantías: las obligaciones de garantía general que están
amparadas en los bienes no prendados de la entidad y su
patrimonio técnico, en cambio que la emisión de obligaciones con
garantía específica requiere de un colateral para garantizar la
adquisición de un bien.
Obstáculo
Un aspecto que aclaran los inversionistas respecto al
financiamiento es que el crédito denominado interino o de corto
plazo destinado a financiar los proyectos inmobiliarios de los
constructores o promotores no presenta obstáculo para su acceso,
excepto por la tasa de interés que es de libre contratación.
No obstante, el crédito para el cliente o comprador es el más
difícil de conseguir, especialmente por las actuales
circunstancias de recesión económica que hacen que las
instituciones financieras se rehusen en mucho de los casos a la
concesión de recursos, por dudar de la solvencia de los
potenciales compradores.
El éxito de las fórmulas que para la promoción de los proyectos
inmobiliarios ofrecen las instituciones financieras, está
supeditado a las condiciones que sobre estabilidad económica
reporta el mercado y de allí la importancia por alcanzar esta
meta.
Sucres, dólares o UVC
Todos los instrumentos de financiación pueden ser pactados en
sucres, dólares o UVC. Esta última unidad de cuenta nació a
través de la Ley Nº 31 del Mercado de Valores promulgada y
publicada en el Registro Oficial 99 del 28 de mayo de 1994. Es
un medio referencial de poder adquisitivo utilizado como sistema
de cálculo y aplicación para las operaciones de ahorro y crédito
de mediano y largo plazo aplicables a todos los sectores de la
economía del país.
El valor mínimo de emisión de cada unidad fue de 10.000 sucres,
en septiembre de 1994 reportando a la fecha un incremento del
150%.
En opinión de Rodolfo Baquerizo Alvarado, Director de la
Corporación Alborada y ex vocal de la Junta Monetaria, la UVC ha
tenido un buen desempeño aunque no ha arrojado hasta ahora los
resultados esperados por los promotores del sector inmobiliario,
lo que de ninguna manera puede calificarse de fracaso.
Indicó que un aspecto clave para la inversión son las tasas de
interés, pues al alcanzar niveles exorbitantes los agentes
económicos prefieren invertir a muy corto plazo e implica la
depresión de los mecanismos de financiamiento y ahorro a largo
plazo.
UVC sin resultados
Un criterio contrario al anterior es el que presenta Marco López
Velasco, para quien la aplicación del UVC se torna incierto a
causa de la inestabilidad política que afecta de manera directa
a la actividad económica traduciéndose en el constante incremento
de la volatilidad.
"Pese a la campaña de promoción, la reacción de la gente ha sido
de rechazar a la Unidad de Valor Constante", apuntó.
Un informe que sirvió para la discusión de las nuevas políticas
habitacionales establece que luego de tres años de aplicación del
UVC este no ha logrado cumplir con las expectativas planteadas.
(Texto tomado de El Universo)
inmobiliario comercial y habitacional las alternativas que ofrece
el mercado son escasas, a lo que se suma que desde el más pequeño
hasta el más grande de los inversionistas debe resolver en qué
unidad de cuenta se endeuda y procurar el menor riesgo para su
operación.
Entre las opciones que el mercado de valores ofrece al cliente
para la obtención de recursos se encuentran las cédulas
hipotecarias, los bonos hipotecarios y la emisión de
obligaciones, mientras que el sistema financiero otorga los
créditos hipotecarios y comerciales (en sucres, dólares o Unidad
de Valor Constante), el leasing inmobiliario y la fiducia.
Cédulas hipotecarias
Una de las vías de financiamiento que provee al inversionista de
liquidez y exenciones tributarias es la cédula hipotecaria o
título de crédito al portador emitida a mediano y largo plazo y
que genera un interés fijo.
Los intereses que reporta este tipo de papel están exentos del
pago del impuesto único del 8% que grava a los rendimientos
financieros.
Otro mecanismo de financiamiento vinculado al anterior es el
crédito hipotecario que presenta dos clasificaciones: crédito
hipotecario con emisión de cédulas y sin emisión. Este medio de
financiación ha decrecido a consecuencia de la preferencia de la
inversión en renta fija.
La primera opción consiste en la emisión de un título negociable
en el mercado de valores para obtener liquidez (recursos).
El segundo mecanismo es simplemente la hipoteca común o préstamo
de largo plazo que, dado su vencimiento, libera el bien dado en
garantía o lo enajena, en caso de incumplimiento en el pago.
Las deudas hipotecarias pueden adquirirse en cualquier moneda ya
sean sucres, dólares o en Unidades de Valor Constante (UVC).
Los plazos alcanzan hasta los 15 años sin que exista un tiempo
mínimo de cancelación del crédito. Las tasas de interés se pactan
libremente entre la entidad financiera y el cliente, afirma Marco
López Narváez, representante de la casa de valores Previbursátil.
Crédito hipotecario
La preferencia para la inversión en títulos de renta fija ha
provocado un decrecimiento de los créditos hipotecarios para la
adquisición de viviendas.
De acuerdo a los balances de los bancos privados, se observa que
la cartera hipotecaria a partir de 1994 y 1995 alcanzó el 11,3%,
porcentaje que en 1997 se redujo al 7%.
El financiamiento de cartera hipotecaria a través de las unidades
de valor constante refleja una tendencia decreciente. En el caso
de los bancos privados, a partir de diciembre de 1994, los
créditos en Unidad de Valor Constante (UVC), representaron el
21,6% del total de préstamos hipotecarios, mientras que en
diciembre de 1995 y 1996 el financiamiento en UVC fue del 12% del
total de préstamos hipotecarios.
Deudas en dólares
De igual manera, la tendencia del inversionista debido a la
pérdida del poder adquisitivo del sucre es preferir el crédito
hipotecario en dólares. Este fenómeno, según explica Marco López
Narváez, se produce porque el inversionista busca refugiarse en
una moneda dura cuyo poder adquisitivo se mantenga.
La tendencia actualmente es adquirir un crédito hipotecario en
dólares, UVC o compartido, aseveró López Narváez.
Leasing
En la gama de medios para financiamiento se halla el leasing o
contrato de arrendamiento mercantil con opción a compra a través
del cual una entidad financiera concede un crédito específico
para la compra de un bien.
Marco López Velasco, Gerente de LeasingCorp, citó como ejemplo,
que si un ciudadano desea comprar un automóvil deberá acudir a
una sociedad financiera o banco de su preferencia y solicitar un
contrato de leasing. La entidad compra al concesionario X el
vehículo y luego lo da al usuario en arrendamiento mercantil por
un plazo determinado en el que deberá cancelar las cuotas siendo
la última la opción de compra.
La fiducia
Para resolver el financiamiento de corto plazo existe la figura
de la fiducia inmobiliaria, alternativa muy utilizada en el
sector de la construcción.
Cabe anotar que existen inversiones en fiducia cuyo rendimiento
son traspasados a terceros, aunque no es un mecanismo de largo
plazo que resuelve el problema de fondo de la vivienda, sostiene
López Velasco.
Emisión Obligaciones
Las personas jurídicas (empresas) tienen en la emisión de
obligaciones un medio eficaz para la obtención de flujos
financieros.
Las emisiones de obligaciones demandan a su vez dos tipos de
garantías: las obligaciones de garantía general que están
amparadas en los bienes no prendados de la entidad y su
patrimonio técnico, en cambio que la emisión de obligaciones con
garantía específica requiere de un colateral para garantizar la
adquisición de un bien.
Obstáculo
Un aspecto que aclaran los inversionistas respecto al
financiamiento es que el crédito denominado interino o de corto
plazo destinado a financiar los proyectos inmobiliarios de los
constructores o promotores no presenta obstáculo para su acceso,
excepto por la tasa de interés que es de libre contratación.
No obstante, el crédito para el cliente o comprador es el más
difícil de conseguir, especialmente por las actuales
circunstancias de recesión económica que hacen que las
instituciones financieras se rehusen en mucho de los casos a la
concesión de recursos, por dudar de la solvencia de los
potenciales compradores.
El éxito de las fórmulas que para la promoción de los proyectos
inmobiliarios ofrecen las instituciones financieras, está
supeditado a las condiciones que sobre estabilidad económica
reporta el mercado y de allí la importancia por alcanzar esta
meta.
Sucres, dólares o UVC
Todos los instrumentos de financiación pueden ser pactados en
sucres, dólares o UVC. Esta última unidad de cuenta nació a
través de la Ley Nº 31 del Mercado de Valores promulgada y
publicada en el Registro Oficial 99 del 28 de mayo de 1994. Es
un medio referencial de poder adquisitivo utilizado como sistema
de cálculo y aplicación para las operaciones de ahorro y crédito
de mediano y largo plazo aplicables a todos los sectores de la
economía del país.
El valor mínimo de emisión de cada unidad fue de 10.000 sucres,
en septiembre de 1994 reportando a la fecha un incremento del
150%.
En opinión de Rodolfo Baquerizo Alvarado, Director de la
Corporación Alborada y ex vocal de la Junta Monetaria, la UVC ha
tenido un buen desempeño aunque no ha arrojado hasta ahora los
resultados esperados por los promotores del sector inmobiliario,
lo que de ninguna manera puede calificarse de fracaso.
Indicó que un aspecto clave para la inversión son las tasas de
interés, pues al alcanzar niveles exorbitantes los agentes
económicos prefieren invertir a muy corto plazo e implica la
depresión de los mecanismos de financiamiento y ahorro a largo
plazo.
UVC sin resultados
Un criterio contrario al anterior es el que presenta Marco López
Velasco, para quien la aplicación del UVC se torna incierto a
causa de la inestabilidad política que afecta de manera directa
a la actividad económica traduciéndose en el constante incremento
de la volatilidad.
"Pese a la campaña de promoción, la reacción de la gente ha sido
de rechazar a la Unidad de Valor Constante", apuntó.
Un informe que sirvió para la discusión de las nuevas políticas
habitacionales establece que luego de tres años de aplicación del
UVC este no ha logrado cumplir con las expectativas planteadas.
(Texto tomado de El Universo)
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